『智库话题』政策、经济、供需促进改善市场需求释放 开发商需要

  原标题:『智库话题』政策、经济、供需促进改善市场需求释放 开发商需要保持清醒

  近日,有业内人士称,9、10月将会是最后一波改善型产品上涨的高潮。9月8日下午三点,房观察邀请业内专家、大咖就“金九银十“是否是最后一波改善潮这一话题进行交流讨论。

  成都迎来了地产旺季——“金九银十”,高端楼盘一个接一个。最近的“面粉”是不是很贵了?“面包”也买不起了?我们请金网络的总经理吴明,给我们说两句。

  我前段时间和开发商朋友在讨论的时候谈到,成都的房子确实升值较大,但我们也发现成都楼市的均价关口为10000元/㎡左右。每次达到这个关口的时候,总会出现天灾人祸导致价格不能站稳。如今,成都高端楼市已经经历了不少波折,今年应该是一个较好爆发机会。

  假如“金九迎十”的这波需求,没有释放过度,能平稳地将释放周期拖到春节,那么成都房价就能站稳。

  成都尤其是城南的高端物业,价格调控式上涨,给市场打了强心针,但强心针都会有副作用,这也导致了近期土拍的价格较高。从高端物业的成交及价格上也反馈出,高端物业的整体形势较好。

  从供需角度来讲,高端产品在过去供应不足,现在需求集中释放,导致价格上涨。供需会改变价格,价格也会调节供需。从“面粉”的价格来看,开发商土拍不怕贵,看到市场形势好,信心大增,都选择打造高端产品。但参考过去刚需产品集中供应,导致部分开发商只能以低于成本的价格出货的情况,我最大的担心就是来自于,开发商在打了强心针之后,过于盲目,最终项目的定价来自于市场和成本的混乱定价体系。

  至于今天的主题——“金九银十“是否是最后一波改善潮。我想供应不会是最后一波,但需求会进一步抑制,包括来自政府的抑制。南京合肥都出现了限购的一些政策,因此开发商不应该过于盲目乐观,需保证清醒。

  今年成都的一些高端楼盘销量都不错,包括攀成钢板块的仁恒滨河湾,伊泰天骄等。伊泰天骄在去年销量一般,也换了不少代理机构,但今年成交量有所上升。另外是望江名门,阿玛尼公寓等对成都房价也都有提升作用。

  目前看来,成都市场的价格表现确实不错,目前从购房者的角度来说还是在能接受的范围内。但是如果价格上涨过快,会使得市场集中购买,然后过分释放了购房者的购房需求,使得市场未来出现波动。而购房者的需求被释放使用完后,就会造成一定的存量。同时价格上涨较快,也会使得政府出面去采取措施。

  总体感觉成都相比全国其他热点城市看,市场表现慢一拍。从8月份市场表现也可以看出来,成都成交量不淡,房价一片涨势。

  在刚刚曾总的基础上,我补充一个数据。这是我们这边统计的一个备案数据,照目前的势头,成都今年的成交量有望超越2013年, 价格上涨也许也会是近3年最明显的阶段。(郊区数据只统计到近郊)

  昨天住建部发布了一项方案,基本可以表明未来政策的方向,在主要任务和具体措施方面,有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。

  “完善房地产宏观调控。根据房地产市场分化的实际,坚持分类调控,因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进,使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。”

  “建立全国房地产库存和交易监测平台,形成常态化房地产市场监测机制。实施住宅用地分类供应管理,完善和落实差别化税收、信贷政策。建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制,支持居民合理住房消费。”

  由此看来,总体思路还是分类调控,另外提到了建立全国房地产库存和交易监测平台,也是为了分类调控服务。

  这是统计局7月份公布的数据,前十里面没有成都,排名前三位的是厦门、合肥和南京,现在都已经出了调控政策了

  对于成都,7月份新房住宅环比上涨0.9%,排名第19位;二手住宅上涨0.3%,排名第29位。房价涨幅甚至低于非省会城市的无锡、惠州、九江等地。

  从国家层面公布的数据看,成都还算温和。比如城北,好像很少见到那边楼盘价格大涨。成都涨价基本集中在城南金融城、大源,城西国宾、金沙和城东等区域。

  就像刚刚大家说的,改善盘在涨,高端盘在涨,热点区域在涨,从国家统计局的数据看,涨幅前三的城市受制于政府压力,出台调控政策。但是成都从全国对比来看,新跑狗玄机彩图今期开码,相对较弱,那么成都政府压力也轻松点。

  主要这次的成都房地产市场偏向于政府源头控制,干预手段比较明显,引起的一系列的反应,如“面粉”接近甚至贵于“面包”价等,土地源头的饥饿疗法。

  高地价的出路在产品形式上决定了只有走中高端路线。再加之现在的金融畸形,资金只会就去公众公司和国有公司,成都乃至全国的土地基本被他们这两部分力量血洗。

  我们要从土地供应,资金端等思考这次成都的房地产市场的逻辑。大家应该冷静地看待成都的各个区域的市场机会,每块土地的产品机会,都很窄,对于开发商的能力要求更高

  市场已经引来了部分外地的投资者,未来两三年内,由于政府严控供地,住宅类特别是优质楼盘供需关系将会逆转为卖方市场。

  这次住宅涨价在政府和金融机构不出台其他影响政策情况下,预判应该会在未来三年内理性缓幅持续上涨。

  我个人觉得这一波有政策原因,有供求关系原因(去化周期9个月以下都有涨价动力),有土地“面粉”的原因,有开发商不差钱的原因,也有货币充裕原因,并且个人感觉,金融原因还比较明显。

  北上广的先要在近郊买,今天早上还有一位朋友说在上海南汇很偏远很荒凉的地方买了个2万多的房,最近拍出旁边地王4万。

  现阶段的改需热潮来源5个原因:1货币充裕,老百姓手上有钱,投资冲动,M1M2剪刀差持续;2政策不控制,政策还支持;3地王频出,给了大家信心;4开发商上半年收了销售回款,有钱了,不急于出货;5最关键的,供求关系,没货了,自然要涨价,带动了大家的跟风。

  今年都没预料到会涨得这么厉害,明年的行情就要看货源是否充足了。这个跟央视经常报道的:今年猪肉涨价了,农民今年都养猪了,结果明年猪肉又过多了价格又下去了是一个道理。供需不平衡,开发商有时候对市场过度判断,以及购房者对市场信息的获取,很多都会影响价格。